Vânzare teren intravilan, cu construcții

– De la intenția de a cumpăra până la a deveni proprietar –

Prima discuție cu notarul public

După ce ați identificat imobilul pe care doriți să îl achiziționați, este important să va adresați unui notar pentru o primă consiliere juridică, pentru a vi se explica care sunt etapele vânzării și dacă sunt necesare anumite proceduri speciale în funcție de specificul juridic al imobilului (avize, adeverințe, certificat de urbanism etc).

Documentele necesare încheierii contractului de vânzare pentru un teren intravilan, cu construcții

Actele necesare pentru autentificarea contractului de vânzare diferă în funcție de obiectul vânzării, dacă se achiziționează un teren intravilan, cu sau fără construcții, un teren extravilan, un apartament, construcții industriale, parcări, etc. Acestea se prezintă în original la biroul notarial.

În cazul vânzării unui teren intravilan, cu construcții, sunt necesare următoarele documente:

Actele de identitate ale vânzătorilor și cumpărătorilor, certificatele de căsătorie, convențiile matrimoniale dacă există, iar în cazul în care una dintre părți este societate comercială sau persoană fizică autorizată, și actele de înregistrare a acestora (act constitutiv, certificat de înmatriculare/de înregistrare fiscală, certificat constatator, după caz)
Actele de proprietate: pot fi contracte, cum ar fi contractul de vânzare/donație/întreținere, sau certificatul de moștenitor, hotărâri judecătorești, autorizația de construire și procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, certificatul de atestare a edificării construcției, după caz
Ultima încheiere de intabularea a dreptului de proprietate în cartea funciară
Documentația cadastrală (planul de amplasament și delimitare pentru teren și schița/releveul construcțiilor)
Certificatul energetic
Adeverință de la asociația de proprietari, dacă există: prin aceasta se atestă lipsa datoriilor la întreținere și trebuie semnată de de președintele asociației de proprietari și de administrator și să poarte ștampila asociației. În cazul în care unul dintre aceștia nu pot semna, poate fi semnată doar de președinte sau de administrator, care va semna și în locul celui absent, și se va menționa motivul lipsei semnăturii președintelui sau a administratorului. Dacă la întreținere sunt datorii, vânzarea nu se poate face decât dacă acestea sunt preluate de cumpărător, prin mențiune expresă în contractul de vânzare
Ultimele facturi de utilități și dovada plății acestora: facturile nu pot fi mai vechi de 2 (două) luni
Polița de asigurare obligatorie în termenul de valabilitate
Extrasul de autentificare: se va solicita de notarul public
Certificat de atestarea fiscală pentru fiecare vânzător, fără datorii, eliberat cu mențiunea pentru notariat/vânzare/înstrăinare
Certificatul de urbanism: deși este opțional, acesta este deosebit de important dacă urmează să mai edificați o construcție pe acel teren, întrucât certificatul de urbanism cuprinde toate informațiile privind regimul tehnic, juridic și economic al imobilului, prin urmare doar prin acesta se pot identifica eventuale limite ale executării lucrărilor de construire, inclusiv interdicții de a construi;
Informați privind contul bancar în care se face plata, după caz
Procura părții reprezentate, în original sau copie legalizată, dacă este cazul
Documente din care să rezulte modalitatea în care se face accesul la teren, după caz

Încheierea contractului de vânzare a unui teren intravilan, cu construcții

Având toată documentația necesară și după verificările făcute de notarul public, se va redacta un prim draft al contractului de vânzare ce va fi pus la dispoziția părților. Părțile beneficiază de consiliere constantă cu privire la conținutul contractului de vânzare, notarul asigurându-se că acestea au înțeles pe deplin clauzele contractului și efectele juridice ale acestuia.

Părțile, după ce sunt identificate de notarul public, își exteriorizează consimțământul cu privire la încheierea contractului de vânzare în varianta finală agreată de comun acord prin semnătură olografă dată în fața notarului public. În prezent, Legea nr. 589/2004 privind regimul juridic al activității electronice notariale, modificată, cu completările ulterioare, care prevedere posibilitatea de semnare electronică cu semnătură calificată a anumitor documente, nu permite și semnarea contractelor de vânzare.

Când devii proprietar și când se plătește prețul?

Transferul dreptului de proprietate operează la momentul semnării contractului de vânzare, dacă părțile nu convin altfel. În ceea ce privește modalitatea de plată a prețului și predarea bunului, acestea sunt elemente negociate de părți și diferă în fiecare caz.

După semnare, notarul public are obligația de a transmite Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară competent cererea de intabularea a proprietății pe numele cumpărătorului. Oficiul de cadastru va elibera în termenul prevăzut de lege o încheiere de intabulare și extrasul de informare aferent care fac dovada publicității transferului dreptului de proprietate. Acestea se vor comunica de OCPI notarului public, care, la rândul său, le va transmite cumpărătorului.

Deși operațiunile în fața notarului public s-au încheiat, cumpărătorul mai are câteva obligații importante: trebuie să comunice contractul de vânzare direcției de taxe și impozite/primăriei în a cărei rază teritorială se află terenul, pentru a-l înscrie pe rolul său fiscal.

Cât durează încheierea contractului de vânzare?

Pregătirea documentelor necesare și a draftului contractului de vânzare au o durată medie de 3 zile lucrătoare, însă aceste termene pot fi prelungite în funcție de eventualele situații juridice identificate de notarul public. În biroul notarial, la semnare, părțile pot petrece atât timp cât este necesar pentru a fi lămurite și pentru a agrea conținutul final al contractului, așadar pot fi de la 30 de minute până la câteva ore.

Taxele, onorariile și impozitarea vânzării

Cumpărătorul va achita onorariul notarial și tariful de intabulare, dacă părțile nu se înțeleg altfel.

Onorariile notariale se calculează conform Ordinului Ministrului Justiției 2.864/C din 11 decembrie 2024, în funcție de valoarea mai mare dintre prețul vânzării și valoarea rezultată din studiile de piață întocmite de experți independenți (grila notarilor).

Tariful de intabulare se calculează prin aplicarea unui procent de 0,15% în cazul persoanelor fizice cumpărătoare, respectiv prin aplicarea unui procent de 0,5% în cazul persoanelor juridice. Baza de calcul o reprezintă valoarea mai mare dintre prețul vânzării și valoarea rezultată din studiile de piață întocmite de experți independenți (grila notarilor). Pe lângă tariful de intabulare, poate fi necesară și perceperea unor tarife de radiere/notare, în funcție de situația juridică a bunului. Tariful de intabulare și alte tarife de publicitate se achita notarului public care le virează Oficiului de cadastru și publicitate competent.

Vânzătorul va achita costul extrasului de autentificare (40 lei/ carte funciară) și impozitul pe venitul realizat din transferul proprietății, în cazul în care vânzătorul este persoană fizică. Impozitul se calculează şi se încasează de notarul public. Impozitul calculat şi încasat de către notarul public se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la unităţile Trezoreriei Statului.

Încheierea contractului poate implica și alte costuri, cum ar fi realizarea de copii legalizate de pe înscrisuri originale, verificarea registrelor notariale etc. Toate aceste costuri se comunică părților înainte de încheierea contractului de vânzare.

Cauți notar în Sectorul 1?

Punem la dispoziția clienților noștri o gamă completă de servicii notariale, adaptate atât persoanelor fizice, cât și celor juridice.

Programează o întâlnire

Calculează taxele notariale

Utilizați calculatorul nostru de taxe notariale pentru a estima costurile serviciilor de care aveți nevoie.

Calculator taxe notariale

Ai nevoie de un notar cu biroul în București, Sector 1?

Contactează-ne pentru informații suplimentare sau programează o întâlnire!