După ce ați identificat proprietatea pe care doriți să o achiziționați, este important să vă adresați unui notar pentru o primă consiliere juridică, pentru a vi se explica care sunt etapele vânzării și dacă sunt necesare anumite proceduri speciale în funcție de specificul juridic al imobilului (avize, adeverințe, certificat de urbanism etc).
Notarul analizează toate documentele depuse și verifică istoricul actelor de proprietate pentru a identifica eventuale probleme juridice ce trebuie adresate.
În vederea încheierii contractului de vânzare, notarul public, la solicitarea vânzătorului, va obține de la cartea funciară un extras de autentificare pentru apartamentul ce urmează a se vinde. Prin acest extras, se blochează cartea funciară a apartamentului timp de 10 zile lucrătoare, astfel că nicio altă operațiune nu poate fi operată în cartea funciară a apartamentului în afară de cea pe care o va face notarul care a solicitat extrasul de autentificare. Această procedură asigură securitatea circuitului civil în cazul încheierii actelor juridice care au ca obiect transferul unor drepturi reale imobiliare.
Înainte de încheierea contractului de vânzare, notarul public verifică registrele notariale ținute la nivel național cu privire la evidența și valabilitatea procurilor, alegerea regimului matrimonial, existența măsurilor de sprijin și ocrotire, buletinul procedurilor de insolvență etc. Totodată, notarul verifică dacă imobilul în care se află apartamentul figurează pe listele publice ca fiind expertizat tehnic pentru risc seismic sau clasat ca monument istoric.
Având toată documentația necesară și după verificări, se va redacta un prim draft al contractului de vânzare ce va fi pus la dispoziția părților.
Părțile, după ce sunt identificate de notarul public, își exteriorizează consimțământul cu privire la încheierea contractului de vânzare în varianta finală agreată de comun acord prin semnătură olografă dată în fața notarului public. În prezent, legislația care prevedere posibilitatea de semnare electronică cu semnătură calificată a anumitor documente nu permite și semnarea contractelor de vânzare.
Transferul dreptului de proprietate operează la momentul semnării contractului de vânzare, dacă părțile nu convin altfel. În ceea ce privește modalitatea de plată a prețului și predarea bunului, acestea sunt elemente negociate de părți și diferă în fiecare caz.
După semnare, notarul public are obligația de a transmite Oficiului de cadastru și publicitate imobiliară competent cererea de intabularea a proprietății pe numele cumpărătorului. Oficiul de cadastru va elibera în termenul prevăzut de lege o încheiere de intabulare și extrasul de informare aferent care fac dovada publicității transferului dreptului de proprietate. Acestea se vor comunica de OCPI notarului public, care, la rândul său, le va transmite cumpărătorului.
Deși operațiunile în fața notarului public s-au încheiat, cumpărătorul mai are câteva obligații importante: trebuie să comunice contractul de vânzare împreună cu copia certificatului energetic direcției de taxe și impozite/primăriei în a cărei rază se află apartamentul pentru a-l înscrie pe rolul său fiscal și să anunțe schimbarea proprietarului la asociația de proprietari.
Cumpărătorul va achita onorariul notarial și tariful de intabulare, dacă părțile nu se înțeleg altfel.
Onorariile notariale se calculează conform Ordinului Ministrului Justiției 2.864/C din 11 decembrie 2024, în funcție de valoarea mai mare dintre prețul vânzării și valoarea rezultată din studiile de piață întocmite de experți independenți (grila notarilor).
Tariful de intabulare se calculează prin aplicarea unui procent de 0,15% în cazul persoanelor fizice cumpărătoare, respectiv prin aplicarea unui procent de 0,5% în cazul persoanelor juridice. Baza de calcul o reprezintă valoarea mai mare dintre prețul vânzării și valoarea rezultată din studiile de piață întocmite de experți independenți (grila notarilor). Pe lângă tariful de intabulare, poate fi necesară și perceperea unor tarife de radiere/notar, în funcție de situația juridică a bunului. Tariful de intabulare și alte tarife de publicitate se achita notarului public care le virează Oficiului de cadastru și publicitate competent.
Vânzătorul va achita costul extrasului de autentificare (40 lei/ carte funciară) și impozitul pe venitul realizat din transferul proprietății, în cazul în care vânzătorul este persoană fizică. Impozitul se calculează şi se încasează de notarul public. Impozitul calculat şi încasat de către notarul public se virează până la data de 25 inclusiv a lunii următoare celei în care a fost încasat, în conturile deschise la
unităţile Trezoreriei Statului.
Încheierea contractului poate implica și alte costuri, cum ar fi realizarea de copii legalizate de pe înscrisuri originale, verificarea registrelor notariale etc. Toate aceste costuri se comunică părților înainte de încheierea contractului de vânzare.
